Londra'da Mülk Satışı: Çıkış Stratejisi Rehberi

Yatırımı yaptınız. Değer arttı. Şimdi satış zamanı — ya da en azından düşünme zamanı.

İngiltere'de mülk satış süreci alım kadar sistematiktir. Adımları önceden bilmek satış sürecini hızlandırır ve hatadan kaçınmanızı sağlar.

---

Satış Kararı Öncesi: Vergi Hesabı

Satmadan önce CGT (Capital Gains Tax — Sermaye Kazancı Vergisi) yükünü hesaplayın.

CGT Hesabı

Vergilendirilebilir Kazanç = Satış Fiyatı – Alış Fiyatı – İzin Verilen Giderler

İzin verilen giderler:

• SDLT (alımda ödenen Tapu Damga Vergisi)
• Solicitor ve estate agent ücreti (alım ve satım)
• Büyük iyileştirme harcamaları (bakım değil, değer artırıcı)
• Survey masrafları

2026 CGT Oranları (konut mülkleri):

• Temel oran vergi mükellefi: %18
• Yüksek oran vergi mükellefi: %24
• Şirket (SPV): %25 kurumlar vergisi

60 gün kuralı: Satıştan sonra 60 gün içinde HMRC'ye bildirim ve ön CGT ödemesi zorunludur.

---

Adım 1: Mülkü Değerlendirin

3 farklı estate agent'tan (emlak danışmanından) ücretsiz değerleme alın. Farklı fiyat önerileri gelebilir — karşılaştırın, agentın mantığını sorgulayın.

Bağımsız RICS (Kraliyet Lisanslı Değerleme Uzmanları) değerlemesi de alabilirsiniz — özellikle büyük değerli mülklerde önerilir.

---

Adım 2: EPC Hazırlayın

EPC (Energy Performance Certificate — Enerji Performans Sertifikası), satış ilanından önce zorunludur. Mülkü enerji verimliliğine göre A'dan G'ye kadar derecelendirir.

• Geçerliliği 10 yıldır; eskiyse yenilenmelidir
• Maliyeti: yaklaşık £60–£120
• Akredite değerleme uzmanına sipariş edilir

---

Adım 3: Estate Agent Seçimi

İngilizce'de "no sale, no fee" (satış yok, komisyon yok) prensibi geçerlidir. Estate agent yalnızca satış gerçekleştiğinde ücret alır.

Estate agent komisyon oranları:

• Tek ajan: mülk değerinin %1 – %1.5'i (+ KDV)
• Çoklu ajan: %2 – %2.5'i (+ KDV) — birden fazla ajana aynı anda verilir

Dikkat edilecekler:

• Bölge uzmanlığı ve son satışları
• Uluslararası yatırımcı ağı var mı? (Türk ve Azerbaycanlı alıcıya ulaşabilir mi?)
• Fotoğraf kalitesi ve portal görseli
• Fiyatlandırma stratejisi tutarlı mı?

---

Adım 4: İlanı Hazırlayın

• Profesyonel fotoğraf (geniş açı, iyi aydınlatma — mülk değerinin %2–3'lük fiyat farkı yaratabilir)
• Kat planı
• Doğru m² ve oda bilgisi
• EPC notu

Portal gösterimi: Rightmove, Zoopla, OnTheMarket ve mümkünse özel uluslararası portallar.

---

Adım 5: Teklifler ve Müzakere

Teklif alındığında:

• Finansman gücü sorulur (nakit mi, mortgage'ı var mı?)
• Alıcının KYC belgeleri estate agent aracılığıyla talep edilebilir
• Birden fazla teklif varsa "best and final" (en iyi ve nihai teklif turu) açılabilir

Kabul edilen teklif bağlayıcı değildir — alıcı veya satıcı exchange'e kadar geri çekilebilir.

---

Adım 6: Solicitor Atama (Satıcı Olarak)

Satıcı da bir solicitor (tapu avukatı) atar. Solicitor'ın görevi:

• Title deed (tapu senedi) paketini hazırlama
• Alıcının solicitor'ına sözleşme gönderme
• TA6 ve TA10 formu: Mülk bilgi ve içerik formu (kimlerin ne aldığı, dahil edilmeyen armatürler)
• AML belgelerini teslim alma

---

Adım 7: Exchange ve Completion

Alımın ayna sürecidir — bu sefer satıcı tarafındasınızdır:

• Exchange: Her iki solicitor sözleşmeyi imzalar, alıcı %10 depozit öder
• Completion: Kalan miktar gelir, anahtarlar teslim edilir, tapu devredilir

---

Yurt Dışından Satış

Türkiye'de ikamet eden satıcı için:

• POA (Power of Attorney — Vekaletname) ile solicitor exchange ve completion'ı imzalar
• CGT bildirimi online yapılabilir
• Satış geliri uluslararası banka transferiyle alınır

---

Satış Zamanlaması: Ne Zaman En İyi?

Londra'da geleneksel olarak en aktif satış dönemleri:

• İlkbahar (Mart–Haziran): En yoğun alıcı talebi
• Sonbahar (Eylül–Kasım): İkinci aktif dönem
• Yaz ortası ve Noel dönemi daha sakin

---

Londra mülkünüzün satış sürecinde danışmanlık:
+44 7990 38 1102 | investinlondon.com.tr