Londra'da Kira Yönetimi: Letting Agent Seçimi ve Kiracı Bulma Rehberi
Londra'da Kira Yönetimi: Letting Agent Seçimi ve Kiracı Bulma
Mülkü aldınız. Şimdi ne? Türkiye'den oturarak Londra'daki mülkünüzü nasıl yönetirsiniz?
Çoğu Türk yatırımcının düşündüğünden daha kolay — ama sistemi bilmek gerekir.
Letting Agent Nedir?
Letting agent (kiralama acentesi), mülk sahibi adına kiracı bulan ve/veya mülkü yöneten lisanslı profesyoneldir.
İngiltere'de letting agent'ların ARLA Propertymark (Konut Kiralama Uyum Birliği) üyesi olması güvenilirlik göstergesidir. Üyelik zorunlu değildir ama tercih edilmesi önerilir.
Hizmet Modelleri
1. Let-Only (Sadece Kiracı Bulma)
Letting agent kiracıyı bulur, referans kontrollerini yapar, AST (Assured Shorthold Tenancy — Güvenceli Kısa Dönem Kiralama) sözleşmesini hazırlar ve teslim eder. Sonrasında mülk yönetimini kendiniz yaparsınız.
Ücret: Kira gelirinin %6–10'u (tek seferlik, kiracı girişinde)
Kimler için: İngiltere'de ikamet eden veya güvenilir yerel temsilcisi olan yatırımcılar.
2. Full Management (Tam Yönetim)
Kiracı bulmadan başlayıp tüm operasyonel yönetimi kapsar:
- Kiracı bulma ve referans kontrolü
- Kira tahsilatı ve havale
- Bakım ve onarım koordinasyonu
- Kira artış bildirimleri ve yenileme
- Boşluk döneminde mülk güvenliği
- Çıkış inspeksiyonu ve depozito iade süreci
Ücret: Yıllık kira gelirinin %10–15'i (aylık kesilir)
Kimler için: Yurt dışında ikamet eden Türk ve Azerbaycanlı yatırımcılar için standart tercih.
AST Nedir? (Assured Shorthold Tenancy — Güvenceli Kısa Dönem Kiralama Sözleşmesi)
İngiltere'deki standart konut kiralama sözleşmesidir. Temel özellikleri:
- Minimum süre: 6 ay (genellikle 12 ay ilk dönem)
- Kira artışı: Sözleşme süresi boyunca sabit; yenileme döneminde artış yapılabilir
- Kiracı güvencesi: Kiracı sözleşme süresince çıkarılamaz (belirli yasal sebepler dışında)
- Section 21 Notice: Kiracının sözleşme bitmeden çıkarılması için yasal bildirim süreci (2026 Renters' Rights Act ile önemli ölçüde kısıtlandı — güncel danışmanlık alın)
Kiracı Referans Kontrolü (Tenant Referencing)
Letting agent, kiracı adayını şu kriterlere göre kontrol eder:
| Kontrol | Kapsam |
|---|---|
| Kredi kontrolü | Borç geçmişi, ödeme düzeni |
| Gelir doğrulama | Kira ödeme kapasitesi (gelir en az 2.5x kira olmalı) |
| İşveren referansı | Mevcut iş yerinden onay |
| Önceki ev sahibi referansı | Geçmiş kiralama sicili |
| Kimlik doğrulama | Right to Rent (Kiralama Hakkı — Tüm kiracıların İngiltere'de ikamet hakkı doğrulanır) |
Depozito Sistemi
Tenancy Deposit (Kiracı Depozit — Kiracının mülkü hasar vermeden kullandığını garanti eden güvence bedeli), mülk sahibi tarafından devlet onaylı bir depozito koruma programına yatırılmak zorundadır:
- DPS (Deposit Protection Service)
- MyDeposits
- TDS (Tenancy Deposit Scheme)
Depozit bu programlara 30 gün içinde yatırılmazsa mülk sahibi yasal yaptırımla karşılaşabilir.
Kira Artışı Nasıl Yapılır?
Sözleşme süresi içinde: Artış yapılamaz (sözleşmede aksi yazılmadıkça).
Yenileme döneminde: Piyasa koşulları ve kiracı anlaşmasına göre artış yapılır. Resmi artış için Section 13 Notice (yasal kira artış bildirimi) gönderilir.
2026 itibarıyla Renters' Rights Act kapsamında kiracıların itiraz hakkı güçlendirildi; aşırı artışlar Tribunal (Kira Mahkemesi) tarafından denetlenebilir.
Yurt Dışından Mülk Yönetiminde Vergi Yükümlülüğü
Non-Resident Landlord Scheme (NRLS): İngiltere'de ikamet etmeyen mülk sahipleri, letting agent veya kiracı aracılığıyla kira gelirinden %20 stopaj vergisi kaynaktan kesilir — HMRC'ye (İngiltere Vergi İdaresi) aktarılır.
Bu verginin bir kısmını Self Assessment (Vergi Beyannamesi) ile gider düşümleri yoluyla geri alabilirsiniz. Yıllık beyanname zorunludur.
İstisna: HMRC'den "tax-free payment approval" (vergi kesimsiz ödeme onayı) alırsanız kesinti yapılmaz; vergiyi yıllık beyanname ile hesaplarsınız.
Pratik Tavsiyeler
- Letting agent seçimi önce araştırma: ARLA üyeliği, yorumlar, bölge uzmanlığı
- Sözleşmeyi okuyun: Erken çıkış ücreti, yenileme koşulları, bakım onay limitleri
- Acil bakım limiti belirleyin: Agent'a ne kadara kadar onaysız bakım kararı verebileceğini bildirin (genellikle £150–£300)
- 3 aylık rezerv fonu tutun: Beklenmedik bakım ve boşluk dönemi için
- Yıllık inspection (mülk incelemesi) isteyin: Full management'ta bu standart içerir
Londra mülkünüzün yönetimi için tavsiye ve yönlendirme:
+44 7990 38 1102 | investinlondon.com.tr
Londra'da yatırım mı düşünüyorsunuz?
Bütçenize ve hedefinize göre size özel bir yol haritası çıkaralım. İlk 20 dakikalık strateji görüşmesi ücretsiz.