Freehold mu Leasehold mu? İngiltere'de Mülk Türleri

İngiltere'de mülk alırken ilan başlıklarında mutlaka iki kelimeyle karşılaşırsınız: freehold ve leasehold. Türkiye'de alışık olduğunuz tek tip tapu sisteminden farklı olarak İngiltere'de mülkiyet hakkı iki farklı biçimde tanımlanır.

Yanlış seçim hem yatırım değerinizi hem çıkış stratejinizi ciddi biçimde etkiler.

---

Freehold Nedir? (Tam Mülkiyet)

Freehold, hem binanın hem de üzerinde durduğu arazinin sınırsız ve süresiz sahipliğini ifade eder. Türkiye'deki tam tapuya en yakın karşılıktır.

Özellikleri:

• Süre sınırı yoktur — sonsuza kadar sahipsiniz
• Hiçbir landlord'a (arazi sahibine) yıllık ödeme yapmazsınız
• Mülkü istediğiniz gibi tadil edebilir, dönüştürebilirsiniz (planlama izni dahilinde)
• Değer kaybı riski en düşük yapı

Hangi mülklerde?

• Müstakil evler (detached house)
• İkiz evler (semi-detached)
• Sıra evler (terraced house)
• Bazı butik blok dairelerin tamamı

---

Leasehold Nedir? (Uzun Dönem Kiralama Hakkı)

Leasehold, bir mülkü belirli bir süre için — genellikle 99 ila 999 yıl — kullanma hakkını ifade eder. Bina size aittir ama arazi, freeholder (arazi sahibi/landlord) adı verilen kişi ya da şirkete aittir.

Özellikleri:

• Belirli süreli hak — kalan süre kısaldıkça değer düşer
• Yıllık service charge (hizmet bedeli — bina yönetimi, temizlik, güvenlik giderleri) ödenir
• Ground rent (zemin kirası — arazi sahibine yapılan sembolik yıllık ödeme) artık yeni yapılarda yasaklanmıştır (2022 yasası)
• Büyük değişiklikler için landlord onayı gerekebilir

Hangi mülklerde?

• Daire blokları (apartment/flat) — Londra'da dairelerin büyük çoğunluğu leasehold
• Bazı yeni yapı sıra evler

---

Kalan Süre Neden Bu Kadar Önemli?

Leasehold mülklerde kalan lease süresi (remaining lease) kritik bir yatırım faktörüdür:

Kalan Süre	Mortgage Durumu	Değer Etkisi
100+ yıl	Sorunsuz mortgage	Normal piyasa değeri
80-99 yıl	Bazı kısıtlamalar	Hafif indirim
70-79 yıl	Mortgage zorlaşır	Belirgin değer kaybı
70 yıl altı	Çoğu banka kredi vermez	Ciddi değer kaybı

Kritik eşik: 80 yıl. Kalan süre 80 yılın altına düştüğünde lease uzatma maliyeti hukuki formüle göre önemli ölçüde artar. Almadan önce kalan süreyi mutlaka kontrol edin.

---

Lease Uzatma (Lease Extension)

Leasehold mülk sahipleri, Leasehold Reform Act (Kiralama Hakkı Reform Yasası) kapsamında landlord'dan lease uzatma talep edebilir.

Yasal hak: En az 2 yıldır mülk sahibiyseniz ve kalan süre 21+ yılsa, yasal yolla 90 yıl uzatma talep hakkınız doğar.

Maliyet: Kalan süreye, mülk değerine ve landlord müzakeresine göre değişir. £10,000 ile £100,000+ arasında geniş bir aralık vardır. Uzman değerleme uzmanı ve solicitor (tapu avukatı) ile çalışılması şarttır.

---

Share of Freehold Nedir?

Share of Freehold (Freehold Ortaklığı), leasehold bir dairenin binanın tam mülkiyet hakkını diğer daire sahipleriyle ortak olarak tutması durumudur.

Avantajları:

• Lease uzatma maliyeti minimumdur
• Bina yönetimi üzerinde kontrol sahibisiniz
• Değer açısından salt leasehold daireden daha iyi konumda

Londra'da prime daire alırken "share of freehold" ibaresi olumlu bir göstergedir.

---

Türk Yatırımcı İçin Tavsiyeler

Yatırım Amaçlı Alımda

• Kira getirisi için daire (genellikle leasehold) alıyorsanız 90+ yıl kalan süre araştırın
• Service charge miktarını yıllık hesaba katın — Knightsbridge'de £5,000–£30,000/yıl aralığı olağandır
• Share of freehold imkânını önceliklendirin

Uzun Vadeli Varlık Olarak

• Freehold tercih edin — süresiz mülkiyet, miras planlaması için en temiz yapı
• Chelsea, Belgravia ve bazı Kensington adreslerinde freehold daire bulmak mümkündür, değer primi taşır

Miras Planlaması

• Freehold mülk, tröst (trust) veya SPV (Özel Amaçlı Şirket) yapısıyla birleştiğinde nesiller arası servet transferinde en sağlam araçtır

---

Özet Karşılaştırma

Konu	Freehold	Leasehold
Süre	Sınırsız	99–999 yıl (kalan süre kritik)
Arazi sahipliği	Tam	Landlord'a ait
Yıllık gider	Yok	Service charge + olası ground rent
Tadilat özgürlüğü	Tam	Landlord onayı gerekebilir
Mortgage kolaylığı	Tam	Kalan süreye bağlı
Yatırım güvencesi	En yüksek	Yönetilebilir (süre yeterliyse)
Londra'daki dağılım	Evler ağırlıklı	Daireler ağırlıklı

---

Mülk araştırmanızda freehold/leasehold analizi için:
+44 7990 38 1102 | investinlondon.com.tr